随着我市机动车数量的不断增长，停车场管理、车位权属及车位圈占等问题和争议不断涌现，相关12345市民服务热线投诉和信访案件数量不断增加。为缩短办理时限，及时答疑释惑，维护人民群众合法权益，按照相关法律、法规及政策规定，现就规范市民反映较为集中的几类问题处置工作提出如下指导意见：
一、关于小区停车位、车库的归属问题
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。
根据上述规定，在建筑区划内，凡是建设项目的规划总平面图中规划用于停放汽车的车位、车库，无论是地上车位还是地下车位的使用，应当由建设单位和房屋买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定，未约定的，由当事人协商解决。对上述规定有不同理解的，可以咨询法制部门或者通过诉讼方式解决。
二、关于小区建筑区划具体范围问题
建筑区划一般与《物业管理条例》中的物业管理区域相一致，以便于建筑物及配套设施的管理。《山东省物业管理条例》第八条规定，物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
根据上述规定，建设用地规划许可证确定的红线图范围以内均属于建筑区划范围。对建筑区划有异议的，可以咨询房产管理部门。
三、关于小区内规划用于停放汽车的车位、车库问题
判断车位、车库是否属于规划用于停放汽车的车位、车库，应当以规划部门批准的建设项目的规划总平面图为准。对配置比例、数量、位置等有异议的，可以咨询规划部门。
四、关于小区内规划用于停放汽车的车位、车库产权登记问题
对于规划用于停放汽车的车位（含地上车位）、车库能否办理产权的问题，建议咨询不动产登记主管部门。
五、关于小区机动车停放收费问题
《山东省物业服务收费管理办法》第十九条规定，本办法所称机动车停放费，是指在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，由承租人、使用人交纳的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。第二十一条规定，业主、物业使用人以及其他承租人租赁建设单位的车位，应当交纳车位租赁费。第二十三条规定，使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。第二十四条规定，对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费。
根据上述规定，在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，应按照规定付费。
六、关于小区机动车停放收费主体问题
根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》有关规定，在前期物业管理阶段，小区机动车停放收费主体为建设单位选聘的物业服务企业或者停车管理企业。小区召开业主大会后，小区机动车停放收费主体为业主大会选聘的物业服务企业或者停车管理企业。未成立业主大会和业主委员会且无物业服务企业管理的住宅小区，按照《临沂市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见》（临政发〔2014〕28号）规定，由所在街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，小区机动车停放收费主体为社区居委会选聘的物业服务企业或者停车管理企业。
七、关于机动车停放服务收费问题
机动车停放服务收费标准是否合理、合规问题由物价部门负责解释。
八、关于小区车位只售不租问题
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
根据上述规定，车位的使用是不完全依照所有权的规则来进行的，建设单位并不能单方决定车位应当如何处置，而应当通过双方的约定来处理。对建设单位规定车位只售不租的行为，目前山东省没有相应的地方法规要求行政管理部门予以惩处，建议咨询房产管理部门，或者通过诉讼方式解决。
九、关于沿街两侧开放区域停车问题
城市道路两侧因建筑后退红线而留出的规划设计未明确具体功能要求的开放区域为市容市貌控制区，原则上不得设置施划停车位。确需施划停车位的，在市里没有出台统一的施划管理标准之前，应当征得属地城市管理、公安交警、街道办事处等部门、单位的同意。擅自在上述区域停车造成的纠纷，应当自行协商解决。
十、关于路内停车问题
《临沂市城市停车设施管理办法》第四十四条规定，机动车应当在依法设置的道路停车泊位停放，不得随意占道停放。第五十二条规定，违反本办法第四十四条规定，随意占道停放车辆的，由公安机关交通管理部门依法处理。道路停车泊位是指在道路红线以内划设的面向公众服务的供机动车停放的停车空间，道路具体包括机动车道、非机动车道和人行道。
根据上述规定，对因道路停车产生的问题，应当由公安交通管理单位依法处理。
十一、关于停车场备案管理问题
《临沂市城市停车设施管理办法》第三十二条规定， 经营性城市停车设施的经营者应当向市城市管理主管部门办理备案手续。停车场的登记备案工作是对停车场经营管理信息的登记认可，不改变停车场（位）的权属和性质，不影响收费政策的实施，不改变既有现状，不影响当事人各方的既有权益。经营者登记备案的材料造假的，由城市管理部门负责处理。
十二、关于经营性城市停车设施的经营者未履行日常管理职责问题
《临沂市城市停车设施管理办法》第三十六条规定，经营性城市停车设施的经营者应当做好停车设施日常管理和养护，确保各项设施设置齐全、运行正常，并遵守有关规定。城市停车设施经营者有违反本办法第三十六条规定的行为，由城市管理执法部门负责查处。
十三、关于擅自占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车问题
根据《物业管理条例》第六十三条第二项、第三项的规定，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由城市管理执法部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款；所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
临沂市城市管理局
2018年11月8日
