侵占小区内公共绿地行为的法律分析-临沂市城市管理局

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侵占小区内公共绿地行为的法律分析
2018年02月13日   审核人:

近年来,随着我市城镇化建设的迅速发展和城市规模的不断扩大,小区成为城镇居民的主要居住场所,在现实中,侵占小区绿地的行为不时会发生。小区本身处于一种半封闭的状态,内部的法律关系也相对复杂。对于侵占绿化用地的行为不可一概而论,而应当依据其侵权主体、对象的不同逐一分析。

一、 小区内绿地的权属。

小区内的绿地分权属分并不统一与固定,根据《中华人民共和国物权法》73条规定:“建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”这就说明,小区内的绿化用地有三种权属:

1.属于城镇公共绿地的。这种在城镇公共绿地规划区内,一般是和小区连接的部分。通过查询城镇规划图不难区分。

在这类绿地上,侵占绿化用地或者擅自破坏绿化苗木的。依据《山东省城市绿化管理办法》第31条:“违反本办法规定,有下列行为之一的,由城市绿化行政主管部门或其授权的单位责令停止侵害,可以并处罚款;造成损失的,应当负责赔偿;应当给予治安管理处罚的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)损坏树木花草的,处以赔偿费1至3倍的罚款;

(二)擅自修剪树木的,处以200元以上1000元以下的罚款;因擅自修剪造成树木死亡的,处以树木赔偿费3至5倍的罚款;

(三)擅自砍伐树木的,处以树木赔偿费3至5倍的罚款;

(四)砍伐、擅自移植古树名木或者因养护不善致使古树名木受到损伤或死亡的,处以每株1万元以上3万元以下的罚款;

(五)损坏绿化设施的,处以赔偿费1至3倍的罚款。)”

和32条:“未经批准,擅自占用城市绿化用地的,由城市绿化行政主管部门责令限期退还、恢复原状,并可处1万元以上10万元以下的罚款;造成损失的,应当承担赔偿责任。”之规定。由城市管理部门予以处罚。

2、明示属于个人的。明示属于个人的需要具备两个条件:一是绿地规划事前需经过规划部门批准。二是出售时,需要通过合同、广告或其他方式明示属于购买业主专有。

在这类绿地上,侵占绿化用地或者擅自破坏绿化苗木的,属于侵犯个人物权的行为,由当事人通过民事协调或者诉讼解决纠纷。

3. 属于全体业主共有。根据《物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”在现实生活中,绝大多数小区内的公共绿地都属于全体业主共有。

在这类绿地上,侵占绿化用地或者擅自破坏绿化苗木的,又分为不同情况,下面进行的论述专指这类的纠纷。

二、侵占小区绿地(全体业主共有)的行为

侵占小区绿地的行为按照侵犯主体又分两种,一是开发商或者物业管理部门侵占小区绿地。二是小区内的住户侵占共有绿地。对于这两种行为,因其性质不同,应当分别予以不同处理:

(一)对于开发商或者物业管理部门的侵占行为。侵犯的是全体业主的共同利益。这属于民事关系中的一方违约,业主可以通以下手段维护自己的利益:

1、通过业主委员会同开发商或者物业管理部门交涉,要求其整改。

2、可以直接向法院起诉,要求开发商承担违约责任。

3、可以向行政机关要求调阅相关的设计图纸与批文,如果发现开发商擅自修改绿化规划用地、侵占绿化用地并未经过行政机关审批,则可以请求行政机关履行行政职权,对开发商或者物业管理部门进行处罚并整改。这其中根据行政部门的职能和管辖权限又分为不同的情况:

一是由房地产管理部门依职权进行处罚。根据《中华人民共和国物业管理条例》第五十八条之规定:“……建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。”

二是由城市管理部门依职权进行处罚。依据《山东省城市绿化管理办法》第31条和和32条(条文在上文中)进行处罚。

两个行政部门都可以对同一违法行为依据侵犯的不同法益进行管理与处罚,当两个行政部门之间根据“一事不再罚”的原则进行处理。”

(二)对于个人侵占小区内公共绿地的行为。侵犯的其他业主的的共有利益,常见的形式一是居民在未植苗木的绿化带空地上种菜。二是清除小区绿化带后种菜行为。

对于第一种情况,每一个小区建设的时候有规划为全体业主共有绿化带,有绿化容积率等具体规划标准。在这些建设条件没有完全实现之前,小区内规划绿化用地仍然未完成建设的场地,应当由开发商继续完成绿化建设,直到达标验收。在达标验收之前的建设期间出的现场地被侵占等情况属于开发商与居民之间的民事纠纷,不属于行政部门管辖。应当由开发商和居民协商解决,协商不成的,开发商可以向法院提起诉讼。行政部门不宜主动参与。

对于达标验收后,小区居民清除小区绿化带种菜的行为。依据其侵权的性质,由不同的对象通过不同的方式解决:

1、由于其侵犯的是小区其他共有人的共有利益,这仍然属于民事范畴。小区内任何其他共有人都有权利进行阻止。

2、物业管理部门具有对本小区内的绿地管理的责任,有权力要求侵权人进行整改。

3、当地的居民委员会作为社区的管理机构,有责任对社区内包括侵占绿地等行为进行管理。并可以通过停水停电等多种民事手段辅助管理,以实现管理目的。

4、被侵权个人或者业主委员会都可以直接向法院起诉,要求侵权人承担违约责任。

5、行政部门的管理。目前在理论上有一定争议,一种观点认为,居民侵占其他共有人的绿地是纯民事范畴,应当通过包括诉讼在内的民事手段解决,行政部门不应当介入。另一种观点认为,侵犯的是其他共有人的利益也是属于一定范围内的公共利益,而且小区内的绿地也是城市绿化规划的一部分,因此行政管理部门有责任有权利进行管理,有权力适用于“侵犯公共绿地”的行政罚则进行处罚(《山东省城市绿化管理办法》第31条和和32条)。从外地各实践情况来看,大多认同城市管理行政部门有处罚权,也有许多相应的案例。

(临沂市城市管理局 杜飞)

(本文发表在2017年12月份的《城建监察》杂志上)

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